北京項(xiàng)目介紹
一、項(xiàng)目概況
1、土地位置：項(xiàng)目土地位于北京市西城區(qū)新康街1號(hào)，東至市公安局治安管理總隊(duì)，南至新康街，西至工藝美術(shù)廠，北至新明小區(qū)。
2、土地面積：項(xiàng)目占地約16畝左右（項(xiàng)目整體占地面積43畝左右，但只辦理16畝左右的出讓手續(xù)，余下面積為回遷房用地）。
3、用地性質(zhì)：R2，二類居住用地。
4、控規(guī)指標(biāo)：容積率約≤2.56，綠化率≥30%，最終以政府批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。（協(xié)議中約定，最低確保地上面積2.5萬平米，地下1萬平米）。
5、土地現(xiàn)狀：目前為非凈地，所有住戶已簽訂拆遷協(xié)議。
6、項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目暫定名為“北二環(huán)項(xiàng)目”。
前期手續(xù)我們公司已經(jīng)完成下列前期工作：
1、已經(jīng)立項(xiàng)
2、項(xiàng)目規(guī)劃做了兩次取得政府批復(fù)現(xiàn)在都過期了，入戶調(diào)查已經(jīng)結(jié)束，全體住戶已經(jīng)簽字。
3、周轉(zhuǎn)房方案已經(jīng)協(xié)調(diào)完成。
二、合作模式
1、股權(quán)合作：投資方60%的股權(quán)；
2、操作方：40%的股權(quán)（30%處理部隊(duì)遺留問題、10%個(gè)人持有，可以在辦理完四證后操作方退出項(xiàng)目公司，投資方出資4億元收購40%的股份，原則上走項(xiàng)目完成后的清算模式）。
3、操作方是持有業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議紀(jì)要和委托書的。
三、操作流程
1、簽署備案協(xié)議，股權(quán)結(jié)構(gòu)為30%和70%；在簽署補(bǔ)充協(xié)議或者合作協(xié)議。
2、成立股權(quán)合作項(xiàng)目公司。
3、投資方劃撥2000萬資金入項(xiàng)目公司賬戶。
4、在項(xiàng)目地附近租賃寫字樓作為辦公室，部隊(duì)有關(guān)的職能部門與投資方在一起辦公，協(xié)調(diào)處理項(xiàng)目事宜。
5、操作方向項(xiàng)目公司借款500萬元人民幣作工作經(jīng)費(fèi) 。
6、操作方辦理項(xiàng)目整體的規(guī)劃手續(xù)，投資方做項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。
7、拿到新的規(guī)劃手續(xù)后，軍事設(shè)施建設(shè)局和北京市國土局等部門組織競價(jià)出讓土地。
四、時(shí)間節(jié)點(diǎn)
項(xiàng)目公司成立后，前期資金到賬，6個(gè)月取得土地合法手續(xù)。
五、補(bǔ)充說明
首先強(qiáng)調(diào)，該項(xiàng)目不是土地招拍掛項(xiàng)目，是屬于危房改造項(xiàng)目。
說明如下：
1、原則上16畝的土地出讓金不超過5億元人民幣；土地出讓金的由來，是以回遷房的設(shè)計(jì)費(fèi)、建安費(fèi)、過渡安置費(fèi)、住房補(bǔ)貼、裝修費(fèi)等的總和。
2、前期費(fèi)用2000萬元，包含替干休所出的設(shè)計(jì)費(fèi)、危房鑒定費(fèi)、預(yù)交過度安置費(fèi)、辦公費(fèi)等。前期費(fèi)用能夠包含在方案里鎖定競價(jià)流程，并達(dá)到中標(biāo)的唯一性。
3、該項(xiàng)目是屬于危房改造，不是拍賣土地，內(nèi)部競價(jià)不是競的價(jià)格，而是競的安置方案，改造方案。5億元已經(jīng)充分考慮各項(xiàng)費(fèi)用支出，不需要多余的資金。
4、規(guī)劃方案已兩次通過，這一次是因?yàn)檐姼臎]有實(shí)施主體，已申請(qǐng)延期。5、16畝土地的商品房銷售，按照北京市正常的開發(fā)流程去做。
6、本項(xiàng)目相關(guān)稅費(fèi)，按照軍隊(duì)的危改相關(guān)政策可以實(shí)施部分減免。
六、 項(xiàng)目位置圖：
1、北二環(huán)項(xiàng)目地塊圖
資金：有5億元人民幣就可以運(yùn)作該項(xiàng)目。
銷售價(jià)格：原則上每平米的價(jià)格不低于13萬元人民幣。
車位價(jià)格：原則上該區(qū)域每個(gè)車位價(jià)格為50萬元人民幣。
