央企為優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，擬通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓旗下某公司60%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的公司63491萬(wàn)元債權(quán)，該公司主要資產(chǎn)為太倉(cāng)港沿江港口1585畝用地。土地用途為工業(yè)用地，終止日期為2054年3月15日。
一、項(xiàng)目基本情況
該公司核心資產(chǎn)為太倉(cāng)港沿江港口1585畝用地，土地用途為工業(yè)用地，終止日期為2054年3月15日，土地已三通一平，種植了草坪和簡(jiǎn)單綠化。
該項(xiàng)目位于江蘇省太倉(cāng)市沿江港口開(kāi)發(fā)區(qū)，與崇明島隔江相望，南距太倉(cāng)市中心28公里，規(guī)劃可利用長(zhǎng)江岸線1380米，通航水深12.5米。太倉(cāng)港于2011年晉升國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。
該項(xiàng)目周邊已無(wú)大型建設(shè)用地，地塊稀缺，當(dāng)?shù)卣畬?duì)該地塊用途規(guī)劃為港口用地，按照此規(guī)劃進(jìn)行的土地用途變更，轉(zhuǎn)讓方可協(xié)調(diào)辦理相關(guān)手續(xù)。
標(biāo)的公司自成立以來(lái)，除場(chǎng)地吹填、跑辦前期手續(xù)外，沒(méi)有進(jìn)行任何經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、土地開(kāi)發(fā)等工作，目前產(chǎn)權(quán)清晰、場(chǎng)地完整、保護(hù)措施齊全，不存在任何歷史遺留問(wèn)題。
太倉(cāng)市政府為本項(xiàng)目發(fā)展預(yù)留相鄰605畝土地，若項(xiàng)目得到開(kāi)發(fā)，太倉(cāng)市政府承諾以19萬(wàn)每畝的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給本公司。本公司為此曾預(yù)付給太倉(cāng)市政府1000萬(wàn)元作為605畝土地的預(yù)付款。
二、投資價(jià)值分析
(一)太倉(cāng)港區(qū)位、實(shí)力強(qiáng)大
太倉(cāng)位于江蘇省東南部，長(zhǎng)江口南岸。東瀕長(zhǎng)江，與崇明區(qū)隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)。作為距離上海最近的城市，與上海長(zhǎng)期以來(lái)形成的地域相近、人緣相親、經(jīng)濟(jì)相融、語(yǔ)言文化相通的同城效應(yīng) 。
2013年、2014年和2015年太倉(cāng)穩(wěn)居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市第四名。工業(yè)和信息化部直屬研究機(jī)構(gòu)中國(guó)信息通信研究院《2016年中國(guó)工業(yè)百?gòu)?qiáng)縣(市)發(fā)展報(bào)告》正式發(fā)布，其中太倉(cāng)市排名前十位。
目前，太倉(cāng)港為長(zhǎng)江集裝箱第一大港，長(zhǎng)江外貿(mào)第一大港，全國(guó)進(jìn)口木材第一大港，長(zhǎng)江進(jìn)口鐵礦石第一大港，全球100強(qiáng)集裝箱港口第39位。
2010年5月，國(guó)務(wù)院批復(fù)《長(zhǎng)江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》，太倉(cāng)港被定位為重點(diǎn)建設(shè)的集裝箱干線港和江海聯(lián)運(yùn)中轉(zhuǎn)樞紐港。
2012年12月，財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委、交通運(yùn)輸部共同批復(fù)同意，自2013年1月1日起太倉(cāng)港作為沿海港口管理，并執(zhí)行海港行政事業(yè)性收費(fèi)政策，成為全國(guó)唯一享受海港管理的內(nèi)河港口。
目前，太倉(cāng)港開(kāi)辟各類集裝箱航線183條，基本建成近洋直達(dá)集散中心，內(nèi)貿(mào)轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐，遠(yuǎn)洋中轉(zhuǎn)基地。
2016年，國(guó)務(wù)院印發(fā)【長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃】、國(guó)家發(fā)改委印發(fā)【長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要】、上海市制定【上海城市總體規(guī)劃(2016-2040)】。這些規(guī)劃均為加強(qiáng)合作，助推長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶聯(lián)動(dòng)發(fā)展，太倉(cāng)港是距長(zhǎng)江入?？谧罱母劭?，港區(qū)范圍內(nèi)岸線基本平直且邊灘穩(wěn)定，港口資源優(yōu)勢(shì)明顯，戰(zhàn)略地位顯著。
太倉(cāng)港地理位置優(yōu)越，交通便利
(二)項(xiàng)目資產(chǎn)干凈、戰(zhàn)略性強(qiáng)
公司名下資產(chǎn)僅有該土地，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，該土地場(chǎng)地完整，保護(hù)措施齊全，不存在任何遺留問(wèn)題，沒(méi)有任何職工，勞動(dòng)關(guān)系簡(jiǎn)單。
該項(xiàng)目周邊已無(wú)大型建設(shè)用地，地塊稀缺，太倉(cāng)港這種條件優(yōu)良的樞紐性港口戰(zhàn)略意義強(qiáng)，未來(lái)升值空間巨大。
太倉(cāng)市政府為本項(xiàng)目發(fā)展預(yù)留了相鄰605畝土地，若項(xiàng)目得到開(kāi)發(fā)，太倉(cāng)市政府承諾以19萬(wàn)每畝的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給本公司，本公司為此預(yù)付給太倉(cāng)市政府1000萬(wàn)元作為預(yù)付款。
在該政策下，將來(lái)一旦該土地得到開(kāi)發(fā)，可以進(jìn)一步挖掘價(jià)值潛力。
(三)價(jià)值投資洼地、未來(lái)發(fā)展空間大
港口和航運(yùn)業(yè)為強(qiáng)周期性行業(yè)，所以其盈利及價(jià)值都會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)而波動(dòng)，目前行業(yè)處于價(jià)值投資的洼地階段，值得長(zhǎng)期布局。
從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)一帶一路規(guī)劃的逐步開(kāi)展，發(fā)展中國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的強(qiáng)大需求帶動(dòng)，美國(guó)特朗普上臺(tái)后承諾將對(duì)美國(guó)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些都將帶動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)再次走強(qiáng)，也將帶動(dòng)貿(mào)易需求的大幅增長(zhǎng)，港口也會(huì)隨著貿(mào)易增長(zhǎng)而繁榮。
項(xiàng)目周邊已建成萬(wàn)方碼頭、武港碼頭、國(guó)際集裝箱碼頭、正和集裝箱碼頭、美錦碼頭、長(zhǎng)江石化碼頭等,項(xiàng)目地塊比較稀缺,周邊已無(wú)大型建設(shè)用地。
(四)、本地塊的規(guī)劃定位
交通運(yùn)輸部江蘇省人民政府關(guān)于蘇州港總體規(guī)劃（2013-2030年）的批復(fù)
——“新涇岸線，自新涇塘口至蕩茜口，自然岸線長(zhǎng)4.6千米，規(guī)劃為港口岸線，以集裝箱運(yùn)輸為主，兼顧雜貨運(yùn)輸，并為臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)?！?
——“規(guī)劃建設(shè)3-7萬(wàn)噸級(jí)集裝箱泊位19個(gè)，3-5萬(wàn)噸級(jí)雜貨泊位5個(gè)，共形成吞吐能力8100萬(wàn)噸，其中集裝箱約950萬(wàn)TEU?！?
當(dāng)?shù)卣畬?duì)該地塊的用途規(guī)劃為港口用地，即碼頭陸域部分，包括碼頭作業(yè)區(qū)和輔助生產(chǎn)區(qū)等用地。并已具體規(guī)劃為集裝箱碼頭和堆場(chǎng)等。按照此規(guī)劃進(jìn)行的土地用途變更，轉(zhuǎn)讓方可協(xié)調(diào)市政府辦理相關(guān)手續(xù)。
