1 ? 國(guó)有劃撥土地

　　需要通過(guò)征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實(shí)現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過(guò)一系列的土地熟化過(guò)程，因而具有開(kāi)發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成劃撥土地的價(jià)值基礎(chǔ)。

　　2 ? 轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的司法解釋

　　最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的立法精神。國(guó)家禁止國(guó)有劃撥土地使用權(quán)人在未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)的情況下逕行轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)先行與市、縣人民政府的土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同，取得國(guó)有土地使用權(quán)，否則其簽訂的轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)合同應(yīng)為無(wú)效。

　　最高人民法院的司法解釋結(jié)合社會(huì)現(xiàn)狀和審判實(shí)際，從盡量尊重當(dāng)事人雙方的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無(wú)效，以促進(jìn)合同加速履行和社會(huì)資源的有效利用的目的出發(fā)，對(duì)當(dāng)事人在向人民法院起訴前，已符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，又不存在合同法第52條規(guī)定的無(wú)效情形，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，雙方簽訂的原為無(wú)效的協(xié)議，在國(guó)家土地管理部門(mén)作出了辦理出讓手續(xù)或直接劃撥等具有批準(zhǔn)或認(rèn)可意思表示的行政行為之后，人民法院在審理時(shí)不作無(wú)效認(rèn)定。

　　3 ? 結(jié)合該司法解釋

　　3.1 ? 人民法院對(duì)當(dāng)事人因轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地糾紛的處理原則

（1）土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。
（2）雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并與土地使用權(quán)人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。因?yàn)榇藭r(shí)土地使用權(quán)人已經(jīng)獲得國(guó)有土地使用權(quán)，其有權(quán)依照法定程序轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。
（3）雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒂墒茏尫睫k理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。受讓方向國(guó)家土地管理部門(mén)交納土地出讓金，從國(guó)家土地管理部門(mén)獲得出讓土地使用權(quán)。受讓方不是非基于原轉(zhuǎn)讓合同獲得土地使用權(quán)，但是仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議對(duì)原土地使用權(quán)人予以補(bǔ)償。
（4）雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。受讓人亦非基于原轉(zhuǎn)讓合同獲得土地使用權(quán)，但是仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議對(duì)原土地使用權(quán)人予以補(bǔ)償。