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詞條名：天津農村宅基地新政策詞條類別：土地百科上一條：儲備用地下一條：浙江農村宅基地政策

天津農村宅基地新政策

農村宅基地及地上房屋確權登記發(fā)證工作是指對集體土地所有權范圍內的宅基地使用權及地上房屋所有權進行調查、確權登記發(fā)證的過程。其中，宅基地使用權是用益物權的一種，按照《物權法》的規(guī)定是指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

目

錄

　　1 ? 天津農村宅基地新政策2017

　　1.1 ? 第一章總則

　　第一條為加強我區(qū)農村宅基地管理，集約節(jié)約利用土地，推進城鎮(zhèn)化進程，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及相關法律、法規(guī)規(guī)定，結合我區(qū)實際，制定本辦法。

　　第二條農村村民宅基地必須符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設規(guī)劃。

　　第三條對具備一定條件的村莊，加快推進整體拆遷改造。鼓勵農村人口向城鎮(zhèn)集中，優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結構。

　　第四條寶坻新城、京津新城、四個示范工業(yè)園區(qū)規(guī)劃范圍內不再審批宅基地。上述范圍內農民在原宅基地上拆舊建新的，在短期內無村莊拆遷計劃的前提下，可以審批。

　　第五條農村村民住宅建設應充分利用舊宅基地、空閑地和其他未利用地，原則上不再占用耕地。確需占用耕地的，按相關法律規(guī)定履行報批程序。

　　第六條農村新批宅基地嚴格實行一戶一宅，每戶用地面積不得超過二百平方米。

　　第七條農村宅基地只限本村村民使用。村民不得將宅基地上建設的住宅向城鎮(zhèn)居民出售；城鎮(zhèn)居民不得到農村購買或變相購買宅基地。農村村民也不得到其他村莊購買住宅和宅基地。

　　1.2 ? 第二章宅基地審批條件及程序

　　第八條宅基地審批應堅持公開、透明的原則，做到申請戶公開、申請條件公開、審批結果公開，自覺接受群眾監(jiān)督。

　　第九條村民符合下列條件之一的，可以申請宅基地：

　?。ㄒ唬┮蜃优赡晷枰氐模谶_到法定婚齡（男22周歲，女20周歲）前兩年內，可以提出申請。其中男到女家落戶的，須提供雙方家庭主要成員簽字的協(xié)議。多子女家庭的，應提供計劃生育部門出具的符合計劃生育政策或者足額繳納社會撫養(yǎng)費的證明。屬于在校學生的，暫緩申請。

　?。ǘ┙浥鷾驶剜l(xiāng)落戶定居的退伍軍人無宅基地的。

　?。ㄈ┺r業(yè)戶籍未變、畢業(yè)兩年之后仍在本區(qū)企業(yè)就業(yè)或自主創(chuàng)業(yè)的中高等院校畢業(yè)生需要宅基地的。

　　（四）因自然災害或者實施村鎮(zhèn)規(guī)劃搬遷的。

　?。ㄎ澹┰姓乇灰婪ㄕ魇盏摹?/span>

　　第十條現有宅基地能夠滿足分戶、建房需要，或者將原有住房出售、出租或贈與他人的，不得申請宅基地。

　　第十一條村民申請宅基地，應向村民委員會提出書面申請，經村民代表大會討論通過后，在本村張榜公布，公示期七天。公示期滿無異議的，由村委會報街道辦事處或鎮(zhèn)政府。

　　第十二條各街道辦事處、鎮(zhèn)政府負責轄區(qū)內村民宅基地申請的初審工作，將其中符合條件的同時報送區(qū)審批局和區(qū)國土資源分局；不符合條件的，告知申請人。

　　第十三條區(qū)審批局和區(qū)國土資源分局對街道辦事處和鎮(zhèn)政府上報的宅基地申請進行審核，符合條件的，在規(guī)定之日內發(fā)放《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》和《建設用地批準書》；不符合條件的，退回街道辦事處和鎮(zhèn)政府。

　　第十四條各街道辦事處和鎮(zhèn)政府負責村民房屋建設過程的監(jiān)督。房屋建成后，根據國土部門規(guī)定的要件和村民委托，向區(qū)國土資源分局申請核發(fā)《集體土地建設用地使用證》和《房屋所有權證》。

　　第十五條村民申請使用原有宅基地拆舊建新的，經街道辦事處或鎮(zhèn)政府審核后，報區(qū)審批局核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。街道辦事處、鎮(zhèn)政府負責監(jiān)督村民按規(guī)劃要求進行建設。

　　1.3 ? 第三章宅基地退出及流轉獎勵政策

　　第十六條鼓勵農民向城鎮(zhèn)集中，凡符合下列條件之一的，可以選擇在兩個新城和新城之外的其他城鎮(zhèn)購買商品房（樓房）或還遷房的，享受政府補貼：

　?。ㄒ唬┍尽掇k法》第四條規(guī)定不再審批宅基地的區(qū)域，符合宅基地申請條件的（已經實施村莊整體拆遷改造的除外）。

　　（二）符合本《辦法》規(guī)定的申請條件，自愿放棄申請宅基地的。

　?。ㄈ┐迕窕蛘叱擎?zhèn)非農業(yè)戶籍人員將占有的富余宅基地連同地上物退還村集體的。

　　上述情況，購買商品房和還遷房的，每戶補貼購房款8萬元，補貼資金由區(qū)政府統(tǒng)籌安排。

　　第十七條鼓勵農村宅基地依法流轉，凡符合下列條件之一的，可獲得政府獎勵：

　?。ㄒ唬┏擎?zhèn)非農業(yè)戶籍人員在原籍擁有宅基地和房屋，自愿將閑置宅基地及房屋流轉給本村內符合申請條件的缺房戶，或直接退還給村集體的。

　?。ǘ┐迕褡栽笇⒏挥嗟恼丶胺课萘鬓D給本村內符合申請條件的缺房戶，或直接退還給村集體的。

　?。ㄈ┓险厣暾垪l件，通過購買本村閑置宅基地及房屋解決住房需求的。

　　上述情況，村民之間流轉房屋和宅基地的，由各街鎮(zhèn)負責獎勵，獎勵標準各街鎮(zhèn)根據實際情況自行確定；將宅基地連同地上物退還村集體、又沒有在城鎮(zhèn)購買商品房的，每所宅基地由區(qū)政府獎勵4萬元。

　　第十八條鼓勵村莊成片老舊房屋改造，整合村內閑置土地。凡集中改造達到10戶以上的，按照每戶1萬元的標準，區(qū)政府資助村委會進行基礎設施建設。

　　第十九條符合申請補貼、獎勵條件的家庭，向村委會提出申請，在本村公示七天無異議后，持戶籍身份證明、村委會證明、商品房買賣合同、宅基地及房屋流轉協(xié)議等證明文件，報街道辦事處和鎮(zhèn)政府。街鎮(zhèn)審核無誤，并與申請人簽訂相關協(xié)議后，發(fā)放補貼和獎勵款。需要區(qū)財政安排的資金，由街鎮(zhèn)申請、代領后，發(fā)放給申請人。

　　1.4 ? 第四章加強宅基地管理工作

　　第二十條農村宅基地管理工作以街鎮(zhèn)為主體，各部門依照法定職責齊抓共管。

　　第二十一條嚴格執(zhí)行審批條件和審批程序，對采取不正當手段騙取批準的，由各街鎮(zhèn)依法處理。

　　第二十二條加強日常監(jiān)管，堅決杜絕未批先建、破壞耕地以及不按審批要求進行建設的行為，及時制止私搭亂建。

　　第二十三條各街鎮(zhèn)及所轄村莊規(guī)劃范圍內發(fā)生的違法建設行為，由街道辦事處和鎮(zhèn)政府負責查處。占用農田進行的違法建設行為，由區(qū)國土資源分局負責查處。

　　各單位在監(jiān)管工作中發(fā)現的違法建設行為，不屬于本部門查處權限的，應及時通知相關部門。

　　第二十四條嚴格執(zhí)行政府補貼與獎勵標準及申請、批準和發(fā)放程序，對弄虛作假、騙取補貼和獎勵的，依法追索補貼和獎勵款并追究法律責任。公職人員參與弄虛作假的，依照相關規(guī)定給予黨紀、政紀處分。

　　1.5 ? 第五章附則

　　第二十五條本辦法自2015年9月1日實施，原辦法（寶坻政發(fā)〔2014〕3號）停止執(zhí)行。

　　第二十六條本辦法由區(qū)政府法制辦公室負責解釋。

　　第二十七條本辦法有效期5年，至2020年8月31日止。本辦法執(zhí)行過程中如遇國家法律和政策發(fā)生重大變化，根據相關規(guī)定再作適當調整。

　　2 ? 天津農村宅基地新政策解讀

　　2.1 ? 一、關于農村宅基地及地上房屋確權登記發(fā)證的概念

　　2.2 ? 二、關于宅基地使用權及地上房屋的登記程序

　　按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規(guī)范（試行）》及《天津市人民政府關于印發(fā)天津市農村集體土地使用權及其地上房屋確權登記發(fā)證若干規(guī)定的通知》（津政發(fā)〔2014〕27號）（以下簡稱《規(guī)定》）第三條有關規(guī)定，我市農村宅基地使用權及地上房屋登記按下列程序辦理：

　　1.申請

　　申請人申請房地登記，填寫不動產登記申請書，提交申請人身份證明、房地權屬來源材料等登記要件。

　　2.權屬審核

　　不動產登記機構進行權屬審核。

　　3.公告

　　對符合登記要求的土地、房屋權屬情況予以公告，公告期為30天。公告應當在所在村的政務公開欄等顯要位置張貼，同時在不動產登記經辦機構的門戶網站發(fā)布。

　　4.登記發(fā)證

　　對于公告期滿無異議或雖有異議但異議不成立的，準予登記，并記載于不動產登記簿、核發(fā)不動產權證書。

　　2.3 ? 三、關于宅基地及地上房屋合法性的確定

　　按照國家及我市有關規(guī)定，在宅基地確權登記中涉及土地、房屋合法性認定，按照是否具有合法的權屬來源證明材料，分別采取以下方式：

　　一是有權屬來源證明文件的依據文件確定。依據《規(guī)定》第四條，歷史上由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上人民政府以及土地、建設、房管、規(guī)劃等職能部門合法的有關批準文件或者蓋章確認的有關用地、建設的證明材料，均可作為宅基地及地上房屋確權登記的發(fā)證依據。

　　二是沒有權屬來源證明或權屬來源證明不齊全的，須提交相關證明。按照《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）第八條的相關規(guī)定，不再補辦相關手續(xù)，由村委會查明情況出具證明、經過公告程序予以確認。具體操作時按照《規(guī)定》第四條辦理，需同時滿足以下條件：（1）在2009年12月31日第二次全國土地調查結束之前已建成使用的房屋；（2）在第二次全國土地調查確定的村莊建設用地范圍內；（3）符合土地利用總體規(guī)劃等相關規(guī)劃（如果有村鎮(zhèn)規(guī)劃的，應同時核查是否符合村鎮(zhèn)規(guī)劃）；（4）村委會應結合權籍調查成果，查明土地、房屋歷史使用情況和現狀，出具證明，對土地及房屋的權利人、面積、范圍、取得時間等進行確認并在村委會公告欄發(fā)布公告，公告期30天；（5）公告無異議的，經鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，并加蓋公章確認；（6）區(qū)縣不動產登記機構可據此具體辦理土地、房屋登記手續(xù)。

　　2.4 ? 四、關于宅基地面積標準的確定

　　《天津市土地管理條例》第六十六條 “本村人均耕地面積不足六百六十七平方米的，每戶用地面積不得超過一百六十七平方米；本村人均耕地面積在六百六十七平方米以上的，每戶用地面積不得超過二百平方米”規(guī)定了宅基地用地面積標準。按上述規(guī)定主要把握以下兩點：

　　一是統(tǒng)一人均耕地面積的時點及統(tǒng)計口徑。由各區(qū)縣政府根據實際情況確定：可統(tǒng)一到第一次全國土地詳查數據公布的時點，人均耕地面積的統(tǒng)計口徑可按照第一次全國土地詳查公布耕地面積和公安部門統(tǒng)計的統(tǒng)一時點人口數計算，也可以各區(qū)縣或鄉(xiāng)鎮(zhèn)所掌握的現有村人均耕地面積，確定各村的宅基地面積標準。

　　二是統(tǒng)一宅基地面積標準的文件依據。天津市歷史上出臺過宅基地面積標準的相關文件，主要包括：1982年《天津市貫徹國務院<村鎮(zhèn)建房用地管理條例>實施辦法》，明確“社員建房用地限額：地多人少的社隊，一般應控制在每戶三分地；地少人多的社隊，一般應控制在每戶二分地，最多不超過二分五厘；城鎮(zhèn)近郊一般應控制在每戶一分五厘，最多不得超過二分地”。此后，1992年、1996年、2000年、2007年下發(fā)和修訂的《天津市土地管理條例》對宅基地面積標準的規(guī)定基本一致，即“本村人均耕地面積不足六百六十七平方米的，每戶用地面積不得超過一百六十七平方米；本村人均耕地面積在六百六十七平方米以上的，每戶用地面積不得超過二百平方米”。因目前執(zhí)行的宅基地面積標準較最早的1982年標準更寬松，因此，本著讓農民有更多獲得感的原則，宅基地面積標準統(tǒng)一按照《天津市土地管理條例》第六十六條的規(guī)定依據村人均耕地面積確定，原登記時已經注記宅基地面積標準的在當事人申請換發(fā)證書時據此一并修改注記。

　　2.5 ? 五、關于不同時期宅基地準予登記范圍的確定

　　宅基地登記范圍的確定及超出宅基地面積標準等問題是全國范圍內普遍存在的問題，國家及我市都針對這一問題出臺了相應政策，本著“尊重歷史、尊重事實、依法合規(guī)”的原則，按照不同年代、不同情況分別進行處理：

　　一是1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的，可以按現有實際使用面積進行確權登記。

　　二是1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規(guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行確權登記；超過部分未按當時國家和地方有關規(guī)定處理的，有批準文件的按照批準范圍進行確權登記，沒有批準文件的，按照宅基地面積標準進行確權登記。

　　三是1987年《土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地，有用地批準文件的，實際占用范圍小于批準范圍的，結合實際占用情況進行確定；實際占用面積超過批準面積的，按照實際批準面積進行確權登記，可在不動產權證書“記事欄”內注明超過批準的面積，宗地圖按照實際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，要在宗地圖上用虛線標注超占部分。

　　四是上述情形之外的實際占用范圍小于宅基地面積標準的，按照實際占用范圍確定；實際占用范圍大于宅基地面積標準的，按照宅基地面積標準確定。

　　上述確權登記的面積超過各地規(guī)定標準的，可在不動產登記簿和不動產權屬證書“記事欄”內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按有關規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行確權登記。

　　2.6 ? 六、關于宅基地實際使用面積超出批準面積或超過宅基地面積標準的處理

　　按照上述對宅基地確權登記面積的確定方法，會存在兩種現象：一是因宅基地審批不規(guī)范，可能會存在批準使用宅基地面積即準予登記面積超出宅基地面積標準問題；二是實際占用面積超出準予確權登記面積問題。為便于與以后宅基地管理銜接，《規(guī)定》第六條規(guī)定提出通過注記的方法予以提示，即在權屬證書“記事欄”內注明超過批準的面積，記載“實測用地面積××平方米，準予登記面積××平方米，準予登記面積中有××平方米超出宅基地規(guī)定面積標準”。宗地圖按實際占用范圍繪制，能確定超出準予登記范圍的，要在宗地圖上用虛線標注超占部分。

　　2.7 ? 七、關于沒有權屬來源證明材料的宅基地取得時間的認定

　　按照國家及我市有關政策，不同時期確定準予確權登記的宅基地面積的原則是不同的，因此，宅基地的取得時間對于確定合法登記面積等有很大影響，而歷史上宅基地及地上房屋建設的審批和管理不到位，也沒有驗收程序，為準確確定宅基地的取得時間帶來一定困難，為最大限度的保證其時間的準確，本著公開、公平的原則，按照以下方式確定宅基地的取得時間：

　　一是依據當事人提供的時間。由當事人在權籍調查及向村委會申請出具相關證明時，應當如實提供情況，在向村委會提出書面申請中明確宅基地及地上房屋取得時間，當事人申請的相關內容應當與《天津市土地房屋調查表》的記載一致；

　　二是依據村委會出具證明上確定的時間。村委會應成立專門的工作組，在出具證明前應當向權利人及四鄰調查核實有關情況，切實查明相關情況后方能出具證明，出具證明應當與《天津市土地房屋調查表》的內容一致，如不一致，村委會需核查相關情況，如確有錯誤，當事人需出具承諾并同時提出對調查表進行修改，對復雜的問題應提交村民大會或村民代表大會討論決定。

　　三是依據相關調查成果及影像資料判定。區(qū)縣國土部門及作業(yè)隊伍應在進行權籍調查時利用相關影像、地形圖等資料結合現場調查情況進行調查核實。同時可以將宅基地有關影像等圖件資料以及權屬調查結果提供村委會作為核查或者出具證明的依據。其中，2009年12月下發(fā)的影像圖作為確定房屋是否為二調結束前已建成使用，可否適用歷史遺留問題解決辦法的依據； 2004年或區(qū)縣自己手中掌握的更早期可以作為佐證材料的影像資料作為核查宅基地取得年代及房屋建成年代的依據。

　　四是切實履行公告程序。公告目的是排除相關權屬爭議，給其他人提供提出異議的途徑，確保調查結果、相關證明及登記結果的準確性，村委會在出具權屬來源證明前應當進行公告，公告期滿無異議是可以出具相關證明的必要條件。

　　2.8 ? 八、關于房屋范圍超過宅基地準予登記范圍的處理

　　房屋登記與宅基地準予登記范圍按照下列原則處理：

　　一是房地一體的原則。當事人如申請對地上房屋進行登記，則需先行明確準予登記的宅基地范圍，對于實際使用宅基地面積超出準予登記面積的，應以權利人指認范圍為基礎，原則上保持主房的完整，在宗地圖上虛線標注宅基地超占部分范圍。

　　二是以房確地原則。圍繞主房范圍確定宅基地登記范圍。對于整個房屋已全部劃入準予登記范圍，但因基底占地界限超過宅基地準予登記界限的，具備權屬來源材料或已按規(guī)定出具相關確認證明的，可對該房屋進行登記，超出部分房屋用虛線標注，證書記事欄注記：房屋面積××平方米，對于其中位于準予登記用地范圍內房屋面積××平方米予以登記”；對于指認宅基地超占范圍時故意將房屋大部分劃在準予登記范圍外，并要求登記房屋的，整個房屋不予登記。

　　對于房屋基地占地范圍超出宅基地準予登記范圍的，符合分戶條件的，可以通過分戶的方法來擴大宅基地準予登記的范圍，從而實現擬登記房屋的完整；對于通過分戶也無法解決的，按照上述方法處理。

　　2.9 ? 九、關于宅基地使用權及房屋所有權登記與后期管理的銜接

　　《規(guī)定》明確了對于實際占用范圍超出批準范圍，準予登記范圍超出宅基地面積標準，房屋面積，準予登記宅基地范圍內房屋面積等相關注記事項，為確權登記結果與后期宅基地管理政策的銜接打好基礎，為后期管理提供數據上的方便。對于實際占用宅基地面積超批準面積或宅基地面積標準的，或是房屋超出準予登記用地范圍的，在進行宅基地使用權及房屋所有權轉移、抵押等處分時，應當明確整體處置，轉移登記及抵押權實現時應當先對超出部分進行處理后再辦理相應的登記。有關政策未明確如何處理的，在轉移登記或抵押權實現時按原發(fā)證情況繼續(xù)注記（建議）。

　　2.10 ? 十、關于宅基地分戶標準的確定

　　“戶”的認定是全國宅基地登記中普遍存在的問題，對于解決“一戶多宅”、面積超標等問題都是至關重要的，但“戶”的認定標準全國并沒有統(tǒng)一的規(guī)定，各個地方認定的方法也不相同，我市在出臺《規(guī)定》對“戶”進行規(guī)定時主要出于以下考慮：一是讓農民有更多的獲得感的原則，按照《民法通則》中關于年滿18周歲的公民具備完全民事行為能力的有關規(guī)定作為確定的最低標準；二是城鄉(xiāng)統(tǒng)一的原則，參照限購時對“戶”的認定標準確定；三是尊重歷史尊重事實的原則，在2013至2014年到各區(qū)縣國土分局調研時，各區(qū)縣對戶的認定標準不統(tǒng)一，例如：武清《武清縣農村住宅用地審批管理辦法》（武政發(fā)[2000]9號）“（一）有一個子女滿18周歲且具有本村（街）常住戶口，三世以上同居一宅……（二）有兩個以上子女，一子女滿18周歲且具有本村（街）常住戶口……”；靜?！蛾P于土地依法集約高效利用的實施辦法》（靜黨發(fā)[2010]23號）規(guī)定“18周歲以上男青年應分戶”等，因此，在《規(guī)定》中為區(qū)縣留下一定空間來與自己歷史上的政策進行銜接。

　　基于此，在《規(guī)定》第6條第三款規(guī)定了戶確定的最低標準，即：“屬于‘一戶多宅’的，原則上申請人只能選擇其中的一處宅基地進行登記發(fā)證，其余的只調查不登記。其中，家庭中有18周歲以上成員的，可單獨作為一戶申請宅基地登記發(fā)證，具體‘戶’的認定辦法由區(qū)縣人民政府結合實際情況確定”。

　　2.11 ? 十一、關于不予登記發(fā)證的情形

　　宅基地空閑兩年以上或其地上房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的；《若干規(guī)定》第五條規(guī)定以外的非農業(yè)戶口居民、非本農民集體成員在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”的；違法用地未經依法處理的；農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設的；因城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點、小城鎮(zhèn)建設、遷村并鎮(zhèn)和村民遷入新建住宅等原因，按規(guī)定已分配新樓房，應當拆除地上房屋的原有宅基地或應當交回的原有宅基地；法律、法規(guī)規(guī)定其他不予登記的情形。

　　2.12 ? 十二、關于與歷史上登記結果的銜接

　　鑒于此次宅基地及地上房屋確權登記發(fā)證工作按照總登記的方式開展，對于歷史上已核發(fā)土地、房屋權屬證書的，應由權利人申請換發(fā)新證書。登記機構應調閱登記檔案核實，經核實為依法取得的予以換發(fā)新證，只辦理土地登記或者房產登記的經登記后換發(fā)記載完整土地房產信息的新證書；屬于《若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定的“原以圖解法、勘丈法等測繪并登記發(fā)證的土地，需按原范圍調查測繪后，重新?lián)Q發(fā)新證”；經核實存在宅基地面積超標情形的，根據《若干規(guī)定》第六條與《實施細則》第四十六條規(guī)定，在新證書上作相應記載。對于因登記機構保管不善不能核實登記檔案的，登記機構應結合證書記載和現狀調查情況進行核實后，按規(guī)定換發(fā)新證。登記機構不宜以公告形式將原證書作廢。

　　對于個別區(qū)縣之前核發(fā)證書時證載面積未區(qū)分年代，無用地批準文件，全部超出宅基地面積標準的問題，建議各區(qū)縣結合宅基地取得年代、通過分戶等方式妥善處理，按照連續(xù)、穩(wěn)定、公平的原則結合實際情況出臺相關處理意見。

　　2.13 ? 十三、關于嚴格規(guī)范權籍調查卷及登記卷的制定

　　為規(guī)范宅基地使用權及房屋所有權調查確權登記工作，按照房地“統(tǒng)一調查、統(tǒng)一測繪、一并申請、一并登記”的原則，我市在市政府《若干規(guī)定》的基礎上制定了《實施細則》，對調查成果標準及登記要件進行了規(guī)定，結合不動產統(tǒng)一登記工作，各作業(yè)隊伍及國土分局嚴格按照有關要求出具調查成果，組制權籍調查卷及登記卷，具體要求如下：

　　一、調查成果標準?！秾嵤┘殑t》第三十七條、第三十八條就調查卷的組卷和成果資料整理歸檔做了明確規(guī)定。

　　第三十七條　房地調查成果資料

　　（一）權屬調查成果資料

　　宗地調查資料：

　　1.權利人身份證明，委托書及被委托人身份證明；

　　2.土地房屋調查表；

　　3.界址表；

　　4.宗地草圖；

　　5.權屬來源證明材料；

　　村級調查匯總資料：含通告、集中指界通知書、工作底圖、村級宗地明細表（見附件14）、地籍總圖。

　　（注意：四鄰指界是按照實際占用范圍指界，主要是為了保證與周圍鄰居無爭議，維護農村社會穩(wěn)定，避免后續(xù)繼續(xù)擴大用地范圍引發(fā)矛盾沖突，該四鄰指界需在調查階段完成；確權登記時對準予登記范圍的指認只需當事人自行指認，如調查階段已經進行了的，就在調查卷中如實記載，如調查階段未進行的，可在申請登記前完成）

　?。ǘy繪成果資料。包含紙質和電子資料

　　1.控制測量原始記錄與平差資料；

　　2.控制點坐標成果表及其點之記；

　　3.控制點點位分布圖；

　　4.地籍測繪技術報告；

　　5.地籍圖；

　　6.宗地圖及相關測繪資料（包括宗地示意圖、界址點坐標成果表等）；

　　7.房產測繪成果報告；

　　8.房屋分丘圖（獨用宗地適用）；

　　9.房屋分層分戶平面圖（共用宗地適用）；

　　10.以區(qū)縣為單位的技術報告、質量檢查報告。

　　第三十八條　成果的整理與歸檔

　　應建立地籍調查檔案管理制度，明確地籍調查檔案整理、歸檔、管理和使用。在地籍調查工作結束后，應該及時對成果資料進行立卷整理歸檔。

　?。ㄒ唬┏晒Y料整理應檢查資料是否齊全、是否符合要求，凡發(fā)現資料不全、不符合要求的，應進行補充修正。

　?。ǘ凑諜n案管理規(guī)定的要求對成果資料進行整理、立卷、組卷、編目、歸檔。對權屬有爭議的宗地要單獨立爭議卷宗，并做好記錄。各種成果資料按照“區(qū)（縣）-鄉(xiāng)鎮(zhèn)-村”分級存放，電子數據集中存儲。

　?。ㄈ┮宰诘貫閱挝?，每一宗地立一地籍調查卷；共用宗時，以權利人為單位，分別立卷。

　?。ㄋ模┙⒁源鍨閱挝坏馁Y料匯總案卷，案卷內容包括以村為單位的宗地面積總表、建筑面積和建筑占地面積總表、調查指界通知（通告）、工作底圖（已經指界蓋章）、村內各宗地的宗地情況明細表、糾紛調解情況說明、調查日志等。

　　（五）卷內文件排列以土地及其地上房屋權屬變化、文件材料產生時間及文件主次關系為序。

　　二、登記成果標準。《實施細則》第四十四條和四十五條對登記要件及審核要點做出了明確要求：

　?。ㄒ唬┑怯浺?。申請人申請集體土地使用權、房屋所有權登記時，應當提交下列要件：

　?。?）申請書；

　?。?）申請人身份證明；

　　（3）委托他人辦理的應當提交委托書及被委托人身份證明；

　?。?）權屬來源證明等相關文件；

　?。?）權籍調查成果。

　　（二）審核要點。在宅基地確權登記發(fā)證審核時，應把握以下要點：

　　一是主體，宅基地使用權應當依據批準用地或建房手續(xù)以及買賣協(xié)議等依法確認給本農民集體成員。對于用地或建房手續(xù)不齊全的，可確認給戶主或經全體家庭成員同意的家庭成員。對于“一宅多戶”的宅基地權利人由各戶共同協(xié)商確定。非本農民集體成員的農民符合宅基地確權條件的，在證書記事欄應注記“該權利人為非本農民集體成員”；二是面積：依據《實施細則》）第四十六條將宅基地取得時間區(qū)分為82年前、82-87、87年以后三個不同時期分別處理；三是一戶一宅：嚴格落實農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。除繼承外，對于一戶多宅的，申請人只能選擇其中的一處進行登記發(fā)證，其余的只調查不登記。達到分戶條件的，經家庭成員及村委會同意，明確每一處宅基地的權利人后，可分別申請宅基地使用權登記；四是權屬清楚無糾紛，已完成四鄰指界蓋章。

　　各登記機構應按照上述規(guī)定進行組卷和歸檔。

　　2.14 ? 十四、關于避免調查與登記時間間隔長影響調查成果的現勢性

　　按照《實施細則》第44條：在房地權屬調查結束后，對于符合國家以及我市有關政策規(guī)定，且權屬沒有糾紛的，應本著邊調查邊登記的原則，以村為單位按以下程序同時開展土地及房屋的登記發(fā)證工作。鼓勵在穩(wěn)妥地基礎上將調查與登記同步開展。

　　2.15 ? 十五、關于繼承宅基地及房屋是否需要公證以及法定繼承人范圍的確認

　　繼承取得的宅基地原則上引導其對繼承權進行公證，如果未經公證或也不能夠提供法院的生效法律文書的，可根據國土資源部《不動產登記操作規(guī)范（試行）》1.8.6繼承、受遺贈的不動產登記的有關規(guī)定辦理。

　　建議宅基地房屋繼承權確認參考南京市六合區(qū)基于充分發(fā)揮基層群眾自治組織和農村集體經濟組織的作用，建立一套農村房地權屬糾紛調處工作機制，即“人民調解”的做法。由村民委員會召集家庭所有成員，街道司法所通過逐個詢問制作筆錄，在家庭所有成員達成一致意見的前提下，出具調解意見書并由司法所進行司法鑒證，作為宅基地使用權和房屋所有權登記申請人的證明材料，明確統(tǒng)一登記權利主體。

　　2.16 ? 十六、關于非農業(yè)居民通過分家析產取得宅基地能否登記以及非本村居民購買的宅基地及房屋如何處理

　　《若干規(guī)定》第五條第二款規(guī)定了非農民集體成員可以確權登記發(fā)證的三種情形，其中不包括分家析產和非本村居民購買的方式；《若干規(guī)定》第七條第（二）項還規(guī)定了“本規(guī)定第五部分規(guī)定以外的非農業(yè)戶口居民、非本農民集體成員在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’的”，不予確權登記發(fā)證。因此，上述兩種方式不能給予辦理。

　　2.17 ? 十七、關于因行政村拆分造成宅基地位于其他行政村如何處理

　　對于原為合法取得的，因歷史上行政村調整造成的此類問題，應當本著尊重歷史、實事求是的原則，依法予以確權登記。

　　2.18 ? 十八、關于二調時地類誤調為非建設用地，導致房屋位于建設用地范圍外如何處理

　　應當本著尊重歷史、實事求是的原則，如確有相關材料證明宅基地及房屋為合法取得、合法建設，可根據相關材料對二調成果進行變更后，依法登記；如無相關手續(xù)，則需通過相關影像判讀房屋是否為2009年12月31日前建成，再按照《天津市農村集體土地使用權及其地上房屋確權登記發(fā)證若干規(guī)定的通知》（津政辦發(fā)〔2014〕27號）第四條第二款規(guī)定，通過村委會出具證明、公告，不動產登記機構核查等程序辦理。

　?。ㄟ@里的相關材料是指《若干規(guī)定》第四條第一款規(guī)定的可以作為確權登記發(fā)證依據的證明材料。包括：歷史上由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上人民政府以及土地、建設、房管、規(guī)劃等職能部門核發(fā)的有關批準文件或者蓋章確認的有關用地、建設的證明材料。）

　　2.19 ? 十九、關于如何加強對監(jiān)理單位的規(guī)范和指導，提高監(jiān)理單位的業(yè)務水平

　　監(jiān)理單位是嚴格按照政府采購程序確定的。監(jiān)理單位確定后，市局相關部門對監(jiān)理人員進行了專門的培訓。按照監(jiān)理合同約定，監(jiān)理單位的責任是對整個集體土地使用權及地上房屋確權登記發(fā)證工作全過程監(jiān)理，既包括外業(yè)調查測繪，也包括登記發(fā)證等工作。市局地籍中心將加強對監(jiān)理單位的協(xié)調監(jiān)督和指導，各區(qū)縣國土部門作為本區(qū)縣具體組織落實部門，也要配合市局做好對監(jiān)理單位的協(xié)調和監(jiān)督工作，并及時將監(jiān)理單位工作情況反饋局地籍中心。

　　2.20 ? 二十、關于測繪成果與區(qū)城市化辦組織的丈量結果不一致問題

　　該問題為東麗區(qū)反映的個別問題，在全市不具普遍性。東麗區(qū)城市化辦組織完成了全區(qū)農村宅基地及地上房屋的丈量工作，并作為認定村民選房、還遷依據。東麗區(qū)國土分局提出集體土地調查采用專業(yè)測繪，測繪成果將會與各街道丈量數據不一致，可能導致不穩(wěn)定因素，目前外業(yè)調查中出現部分集體企業(yè)不配合作業(yè)隊伍測量。

　　用于登記的測繪成果有相關的技術標準，按照《不動產登記暫行條例》及《不動產登記暫行條例實施細則》的有關規(guī)定，登記機構對測繪成果負有審查責任，區(qū)城市化辦的測量工作，其技術標準與成果的應用目的與國土部門正在開展的集體土地使用權及其地上房屋確權登記發(fā)證工作并不相同，建議：一是與區(qū)政府做好匯報溝通，確屬已經著手拆遷改造、選房還遷的村，可以先暫緩調查登記；二是對于數據不一致及部分企業(yè)不配合的做好相關宣傳協(xié)調工作，可以學習其他區(qū)縣好的做法。

　　2.21 ? 二十一、關于超面積的有關規(guī)定

　　1.《中華人民共和國土地管理法》

　　第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

　　2.《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2008]146號）

　　第三條（三）嚴格執(zhí)行宅基地面積標準。宅基地面積不得超過省（區(qū)、市）規(guī)定的標準，對宅基地超占面積的，在辦理登記時按下列情況處理：

　　1.1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的，可以按現有實際使用面積進行登記。

　　2.1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規(guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行登記。

　　3.1987年《中華人民共和國土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規(guī)定的面積標準的，按照實際批準面積進行登記。其面積超過各地規(guī)定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按有關規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行登記。

　　3.《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)[2011] 178號）

　　第七條 1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的，可以按現有實際使用面積進行確權登記；1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規(guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行確權登記；1987年《土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地，超過當地規(guī)定的面積標準的，按照實際批準面積進行確權登記。其面積超過各地規(guī)定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按有關規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行確權登記。

　　4.《關于規(guī)范土地登記工作的通知》（國土資發(fā)〔2012〕134號）

　　第六條進一步明晰有關超面積宅基地登記政策

　　對1987年《土地管理法》實施后，農村村民建房占用的宅基地登記發(fā)證，應按照批準面積填寫使用權面積。實際占用面積超過批準面積的，可在《集體土地使用證》“記事欄”內注明超過批準的面積，宗地圖按照實際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，要在宗地圖上用虛線標注超占部分。

　　5.《天津市農村集體土地使用權及其地上房屋確權登記發(fā)證若干規(guī)定》（津政發(fā)〔2014〕27號）

　　“六、宅基地登記發(fā)證應嚴格落實“一戶一宅”的規(guī)定，每戶宅基地面積標準原則上應嚴格按照《天津市土地管理條例》有關規(guī)定，結合各村實際人均耕地情況具體確定。對于超出規(guī)定面積的，按照國家有關規(guī)定，對不同時期宅基地準予登記的面積進行確定，并在土地使用權證書記事欄注記：實測用地面積××平方米，準予登記面積××平方米，準予登記面積中有××平方米超出宅基地規(guī)定面積標準。

　　房屋所有權證書記事欄注記：房屋面積××平方米，對于其中位于準予登記用地范圍內房屋面積××平方米予以登記。

　　屬于“一戶多宅”的，原則上申請人只能選擇其中的一處宅基地進行登記發(fā)證，其余的只調查不登記。其中，家庭中有18周歲以上成員的，可單獨作為一戶申請宅基地登記發(fā)證，具體“戶”的認定辦法由區(qū)縣人民政府結合實際情況確定。已擁有一處宅基地的本農民集體成員，因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應注記“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人”。在集體建設用地上因還遷宅基地等原因合法建設的共用宗地的樓房，不計入“一戶一宅”。

　　2.22 ? 二十二、關于區(qū)縣從哪些方面出臺細化政策

　　考慮到宅基地使用權管理及使用地域特色鮮明，政策管理及村規(guī)民俗也不盡相同，因此，在市政府已經出臺《規(guī)定》對全市存在的共性難點問題及歷史遺留問題進行規(guī)定的基礎上，各區(qū)縣政府應當以《規(guī)定》為基礎，結合本地區(qū)的實際問題出臺細化政策，以更有針對性地指導本地區(qū)工作的開展，建議從以下幾個方面細化相關政策：

　　一是對于“戶”的標準的認定，各區(qū)縣應當結合歷史文件及實際情況統(tǒng)一一個標準；

　　二是歷史遺留下來不普遍的問題，例如西青區(qū)歷史上部分村登記的宅基地面積均為133平方米，普遍小于宅基地面積標準；薊縣歷史上個別村登記的宅基地面積均為400平方米，普遍高于宅基地面積標準等問題；

　　三是結合村規(guī)民俗細化權屬界限確認的規(guī)則，例如滴水檐、火墻、山墻等如何確認問題；

　　四是強化鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及村委會對該項工作的推動作用，例如對于沒有權屬來源證明文件的宅基地及地上房屋如何進行確屬認定；因為繼承、買賣等如何通過“人民調解”、司法鑒證等方式來簡化程序，降低成本、防控風險、方便群眾；什么情況需要召開村民大會或者村民代表大會等事宜。

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天津農村宅基地新政策

1 ? 天津農村宅基地新政策2017

1.1 ? 第一章總則

1.2 ? 第二章宅基地審批條件及程序

1.3 ? 第三章宅基地退出及流轉獎勵政策

1.4 ? 第四章加強宅基地管理工作

1.5 ? 第五章附則

2 ? 天津農村宅基地新政策解讀

2.1 ? 一、關于農村宅基地及地上房屋確權登記發(fā)證的概念

2.2 ? 二、關于宅基地使用權及地上房屋的登記程序

2.3 ? 三、關于宅基地及地上房屋合法性的確定

2.4 ? 四、關于宅基地面積標準的確定

2.5 ? 五、關于不同時期宅基地準予登記范圍的確定

2.6 ? 六、關于宅基地實際使用面積超出批準面積或超過宅基地面積標準的處理

2.7 ? 七、關于沒有權屬來源證明材料的宅基地取得時間的認定

2.8 ? 八、關于房屋范圍超過宅基地準予登記范圍的處理

2.9 ? 九、關于宅基地使用權及房屋所有權登記與后期管理的銜接

2.10 ? 十、關于宅基地分戶標準的確定

2.11 ? 十一、關于不予登記發(fā)證的情形

2.12 ? 十二、關于與歷史上登記結果的銜接

2.13 ? 十三、關于嚴格規(guī)范權籍調查卷及登記卷的制定

2.14 ? 十四、關于避免調查與登記時間間隔長影響調查成果的現勢性

2.15 ? 十五、關于繼承宅基地及房屋是否需要公證以及法定繼承人范圍的確認

2.16 ? 十六、關于非農業(yè)居民通過分家析產取得宅基地能否登記以及非本村居民購買的宅基地及房屋如何處理

2.17 ? 十七、關于因行政村拆分造成宅基地位于其他行政村如何處理

2.18 ? 十八、關于二調時地類誤調為非建設用地，導致房屋位于建設用地范圍外如何處理

2.19 ? 十九、關于如何加強對監(jiān)理單位的規(guī)范和指導，提高監(jiān)理單位的業(yè)務水平

2.20 ? 二十、關于測繪成果與區(qū)城市化辦組織的丈量結果不一致問題

2.21 ? 二十一、關于超面積的有關規(guī)定

2.22 ? 二十二、關于區(qū)縣從哪些方面出臺細化政策

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1.3 ? 第三章 宅基地退出及流轉獎勵政策

1.4 ? 第四章 加強宅基地管理工作

1.5 ? 第五章 附則

2 ? 天津農村宅基地新政策解讀

2.1 ? 一、關于農村宅基地及地上房屋確權登記發(fā)證的概念

2.2 ? 二、關于宅基地使用權及地上房屋的登記程序

2.3 ? 三、關于宅基地及地上房屋合法性的確定

2.4 ? 四、關于宅基地面積標準的確定

2.5 ? 五、關于不同時期宅基地準予登記范圍的確定

2.6 ? 六、關于宅基地實際使用面積超出批準面積或超過宅基地面積標準的處理

2.7 ? 七、關于沒有權屬來源證明材料的宅基地取得時間的認定

2.8 ? 八、關于房屋范圍超過宅基地準予登記范圍的處理

2.9 ? 九、關于宅基地使用權及房屋所有權登記與后期管理的銜接

2.10 ? 十、關于宅基地分戶標準的確定

2.11 ? 十一、關于不予登記發(fā)證的情形

2.12 ? 十二、關于與歷史上登記結果的銜接

2.13 ? 十三、關于嚴格規(guī)范權籍調查卷及登記卷的制定

2.14 ? 十四、關于避免調查與登記時間間隔長影響調查成果的現勢性

2.15 ? 十五、關于繼承宅基地及房屋是否需要公證以及法定繼承人范圍的確認

2.16 ? 十六、關于非農業(yè)居民通過分家析產取得宅基地能否登記以及非本村居民購買的宅基地及房屋如何處理

2.17 ? 十七、關于因行政村拆分造成宅基地位于其他行政村如何處理

2.18 ? 十八、關于二調時地類誤調為非建設用地，導致房屋位于建設用地范圍外如何處理

2.19 ? 十九、關于如何加強對監(jiān)理單位的規(guī)范和指導，提高監(jiān)理單位的業(yè)務水平

2.20 ? 二十、關于測繪成果與區(qū)城市化辦組織的丈量結果不一致問題

2.21 ? 二十一、關于超面積的有關規(guī)定

2.22 ? 二十二、關于區(qū)縣從哪些方面出臺細化政策

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　　1.2 ? 第二章宅基地審批條件及程序

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　　1.4 ? 第四章加強宅基地管理工作

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　　2.2 ? 二、關于宅基地使用權及地上房屋的登記程序

　　2.3 ? 三、關于宅基地及地上房屋合法性的確定

　　2.4 ? 四、關于宅基地面積標準的確定

　　2.5 ? 五、關于不同時期宅基地準予登記范圍的確定

　　2.6 ? 六、關于宅基地實際使用面積超出批準面積或超過宅基地面積標準的處理

　　2.7 ? 七、關于沒有權屬來源證明材料的宅基地取得時間的認定

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　　2.11 ? 十一、關于不予登記發(fā)證的情形

　　2.12 ? 十二、關于與歷史上登記結果的銜接

　　2.13 ? 十三、關于嚴格規(guī)范權籍調查卷及登記卷的制定

　　2.14 ? 十四、關于避免調查與登記時間間隔長影響調查成果的現勢性

　　2.15 ? 十五、關于繼承宅基地及房屋是否需要公證以及法定繼承人范圍的確認

　　2.16 ? 十六、關于非農業(yè)居民通過分家析產取得宅基地能否登記以及非本村居民購買的宅基地及房屋如何處理

　　2.17 ? 十七、關于因行政村拆分造成宅基地位于其他行政村如何處理

　　2.18 ? 十八、關于二調時地類誤調為非建設用地，導致房屋位于建設用地范圍外如何處理

　　2.19 ? 十九、關于如何加強對監(jiān)理單位的規(guī)范和指導，提高監(jiān)理單位的業(yè)務水平

　　2.20 ? 二十、關于測繪成果與區(qū)城市化辦組織的丈量結果不一致問題

　　2.21 ? 二十一、關于超面積的有關規(guī)定

　　2.22 ? 二十二、關于區(qū)縣從哪些方面出臺細化政策