摘要：土地流轉(zhuǎn)信托：創(chuàng)新先行樣本 降低風(fēng)險是關(guān)鍵,土地流轉(zhuǎn),農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),土地新聞
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土地信托創(chuàng)新意義
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在我國，對農(nóng)用地尤其是
基本農(nóng)田的保護是我國的一項基本國策，必須長期堅持。
農(nóng)村土地不僅是
農(nóng)民安身立命之本,也是國家確保糧食安全的生命線。我國政府提出了穩(wěn)住18億畝
耕地紅線不突破等相關(guān)
農(nóng)村土地制度改革，即強調(diào)土地資源利用方式不變前提下，實現(xiàn)集約化的、現(xiàn)代化管理，這對維護經(jīng)濟長期穩(wěn)定增長，促進我國經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展具有非常重要的戰(zhàn)略意義。由于農(nóng)村土地是多種屬性和多種權(quán)利的集合體，在現(xiàn)行的配置下，除已進行
土地流轉(zhuǎn)試點的少部分地區(qū)，擁有
土地承包權(quán)的農(nóng)戶要么經(jīng)營，要么拋荒，稀缺的農(nóng)村土地?zé)o法從低生產(chǎn)效率領(lǐng)域流動到高生產(chǎn)效率領(lǐng)域。造成土地大量拋荒和
農(nóng)村宅基地的空置，嚴(yán)重影響我國
農(nóng)業(yè)的發(fā)展，也對農(nóng)村面貌的改善形成較大的阻礙。如何確保
農(nóng)村耕地不流失，保障糧食安全，已成為城鎮(zhèn)化進程中的焦點問題。
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因此，土地制度創(chuàng)新是加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化的助推器。對信托公司而言，進行土地信托創(chuàng)新，發(fā)揮信托制度優(yōu)勢，按照信托理念實現(xiàn)土地規(guī)范流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)
土地流轉(zhuǎn)的體系化與系統(tǒng)化，通過信托優(yōu)勢搭建資源整合平臺，提供全鏈條全方位的
金融服務(wù)，有效地保護農(nóng)村土地，推動土地合理再配置，促進土地的集約化經(jīng)營，提高
土地利用效率，以制度創(chuàng)新促進土地流轉(zhuǎn)將在未來經(jīng)濟增長中扮演重要角色。
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信托支持土地制度創(chuàng)新的優(yōu)勢
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信托起源于中世紀(jì)的英國的土地信托，從信托制度的特點看，信托財產(chǎn)的廣泛性、信托設(shè)立方式的多樣化、信托目的的自由化、信托業(yè)務(wù)的豐富性、信托利益的彈性規(guī)劃，使得信托在履行財產(chǎn)轉(zhuǎn)移與財產(chǎn)管理功能方面具有廣闊的應(yīng)用空間。
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在
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中引入信托制度，利用信托制度的財產(chǎn)隔離、財產(chǎn)保護和財產(chǎn)管理功能，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和利用，可以一方面通過分離產(chǎn)權(quán)和初始分配來實現(xiàn)公平，另一方面讓這項產(chǎn)權(quán)充分市場化，實現(xiàn)公平與效率有機結(jié)合。
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農(nóng)村土地信托是以農(nóng)村
土地使用權(quán)（包括農(nóng)用地的
土地承包經(jīng)營權(quán)、
集體建設(shè)用地使用權(quán)以及
宅基地使用權(quán)）為信托財產(chǎn)、在堅持農(nóng)村土地集體
所有權(quán)和承包權(quán)不變的前提下，為了取得更大的土地收益，更加有效、充分地利用土地資源，受托人以實現(xiàn)土地收益最大化為宗旨，以自己的名義對
土地經(jīng)營權(quán)進行管理或處分的信托行為。農(nóng)村土地信托化管理在現(xiàn)行法律框架內(nèi)、在保持土地性質(zhì)不變的前提下，通過信托方式將分散于農(nóng)民手中的農(nóng)村土地使用權(quán)集中于信托平臺之上，通過捋清法律關(guān)系、明確并充分保護農(nóng)民的權(quán)益，發(fā)揮信托的內(nèi)在制度優(yōu)勢和信托公司的綜合金融優(yōu)勢，促進農(nóng)村土地作為生產(chǎn)要素進行有效流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)農(nóng)村土地的規(guī)模化、集約化、資本化運營，提高土地經(jīng)營效力和內(nèi)涵價值，同時將農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)—農(nóng)村土地使用權(quán)進行金融化和資本化改造，實現(xiàn)拓寬農(nóng)業(yè)和農(nóng)民融資渠道、保障以農(nóng)民為主體的“人的城鎮(zhèn)化”以及持續(xù)增加農(nóng)民收入等系列目標(biāo)。在土地信托安排下，農(nóng)村土地資源被有效盤活、作為生產(chǎn)要素進入市場并獲得市場化收益。
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土地信托能夠通過推動農(nóng)村資源資本化，將資金、技術(shù)以及優(yōu)秀勞動力等生產(chǎn)要素投入農(nóng)村的生產(chǎn)活動中，從而使土地得以發(fā)揮最大效益，實現(xiàn)土地資源的有效利用。根據(jù)信托理念實現(xiàn)農(nóng)村土地信托化管理，由信托公司提供覆蓋土地流通過程中的全鏈條、全方位的金融服務(wù)，能夠切實可行地實現(xiàn)
土地所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)的相互分離，做到權(quán)屬清晰、權(quán)責(zé)明確，推動土地資源合理再配置，促進土地的集約化和現(xiàn)代化經(jīng)營，提高土地的生產(chǎn)能力和內(nèi)在價值，使農(nóng)民切實分享到
土地增值所帶來的收益。
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通過信托平臺整合多種融資工具，搭建農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與金融市場連通的平臺，為土地制度創(chuàng)新開辟了一條新的服務(wù)渠道。在土地制度創(chuàng)新中，信托能夠搭建商業(yè)運作平臺，重構(gòu)和優(yōu)化投資的增信機制，募集多元資金反哺
農(nóng)村發(fā)展，運用信托模式，設(shè)計解決農(nóng)村資金來源和資金運用的綜合方案，有效引導(dǎo)資金流向農(nóng)村和欠發(fā)達地區(qū)，能夠?qū)⒋罅块e散資金轉(zhuǎn)化為高效資本，發(fā)揮在金融資產(chǎn)管理、資金籌集和運用方面的獨特作用，服務(wù)“三農(nóng)”，緩解農(nóng)村和農(nóng)業(yè)資金短缺，有效解決
經(jīng)濟發(fā)展過程中的問題和矛盾。信托通過對農(nóng)村現(xiàn)有資源的資本化運作，實現(xiàn)資金、技術(shù)及勞動力的有序投入，通過主動管理或中介安排，將具有生產(chǎn)、管理職能的生產(chǎn)要素投入農(nóng)村的生產(chǎn)活動中，有利于土地生產(chǎn)效率的提高，有利于實現(xiàn)合理、持久、均衡的
農(nóng)村致富格局。
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北京信托實例分析
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在土地信托的具體實施過程中，北京信托根據(jù)農(nóng)村土地現(xiàn)狀的復(fù)雜性和多樣性，因地制宜地制定信托土地的具體運營管理方案。各地的村集體因其土地所擁有的獨特的自然風(fēng)光、人文景觀、生物資源而形成了千差萬別的土地使用途徑，同時農(nóng)村土地又根據(jù)土地性質(zhì)的不同，可分為農(nóng)用地、
宅基地、
農(nóng)村集體建設(shè)用地、公用地和未利用地等，應(yīng)在調(diào)研基礎(chǔ)上充分考慮信托土地的差異化優(yōu)勢和既有發(fā)展路徑，通過信托平臺制定出符合受益人利益最大化原則的信托土地運用模式。
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在土地信托過程中，不同土地的潛在經(jīng)營收益水平和不確定性等風(fēng)險各不相同，農(nóng)民作為土地信托的受益人希望收益最大化。而信托公司作為受托人，應(yīng)該為受益人的利益最大化進行土地運用和管理。根據(jù)信托土地的潛在生產(chǎn)能力、土地利用主體的經(jīng)營方案、潛在經(jīng)營收益和經(jīng)營風(fēng)險，制定不同的利益分配方案，如固定收益方案、固定+浮動收益方案及完全浮動的收益方案等等，選擇符合受益人利益訴求的利益分配方案。
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在信托土地的管理、運用過程中，北京信托也將針對土地的具體情況和比較優(yōu)勢，進行科技投入、管理投入，引進外力（資金、技術(shù)和管理等）投入和進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地平整、提高土地肥力等措施，提高土地價值。
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案例1：北京信托—無錫桃園村項目
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“北京信托·土地信托之無錫桃園村項目”（下稱“桃園村項目”）不設(shè)定固定信托期限，但不少于15年（最短至2028年）。桃園村項目中，北京信托引入了土地股份合作社，使土地經(jīng)營權(quán)股份化。
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具體做法是，在符合當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃的前提下，依據(jù)《中華人民共和國
農(nóng)民專業(yè)合作社法》等相關(guān)
法律法規(guī)，以村民自愿為原則，桃園村村民以其享有的、已經(jīng)
確權(quán)到戶的
土地承包經(jīng)營權(quán)作為出資，并按照規(guī)定依法履行相應(yīng)的
土地評估作價流程，入股成立桃園村土地股份合作社。土地股份合作社依法享有土地經(jīng)營權(quán)，其合作社成員取得由惠山區(qū)農(nóng)辦發(fā)放的土地股份合作社股權(quán)證書，享受信托計劃受益權(quán)。
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該項目采取“土地合作社”+“
專業(yè)合作社”的雙合作社設(shè)計，即首先將擬進行信托的土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)到村民個人，再由村民以其土地經(jīng)營權(quán)入股“土地合作社”，土地合作社作為委托人以土地經(jīng)營權(quán)在北京信托設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托。同時，陽山鎮(zhèn)桃園村的水蜜桃種植大戶成立“水蜜桃專業(yè)合作社”，北京信托代表桃園村土地信托將
土地租賃給“水蜜桃專業(yè)合作社”。合作社全體股東均為該村有種植桃樹特長的村民，員工亦為村民，解決了部分農(nóng)民就業(yè)問題。相比于引入外界第三方機構(gòu)，將
土地租賃給當(dāng)?shù)卮迕癜l(fā)起的專業(yè)合作社，能夠充分發(fā)揮當(dāng)?shù)胤N植能手熟悉農(nóng)村事務(wù)、土地特性、種植環(huán)境、種植技術(shù)、病蟲害防治等優(yōu)勢，也能起到謹(jǐn)慎經(jīng)營、慎重決策的作用，實現(xiàn)土地利用效益的最大化。
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案例2：北京信托—“密云水漳村”項目
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2014年3月，北京市首單土地信托產(chǎn)品“北京信托·金色田野2014008號土地信托（密云水漳村）”項目在密云縣穆家峪鎮(zhèn)簽約成立。該項目采用“財產(chǎn)權(quán)信托+資金信托”雙信托結(jié)構(gòu)。水漳村將約1700畝農(nóng)地的土地經(jīng)營權(quán)通過村股份經(jīng)濟合作社集中起來，由該土地合作社作為委托人成立財產(chǎn)權(quán)信托，委托北京信托管理土地經(jīng)營權(quán)，再由北京信托將
土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給圣水櫻桃專業(yè)合作社經(jīng)營，用于種植水果等農(nóng)作物，用途仍然為
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。北京信托后續(xù)設(shè)立與之配套的資金信托，為信托土地的經(jīng)營主體圣水櫻桃專業(yè)合作社提供專項資金支持，用以幫助其擴大生產(chǎn)、
規(guī)?；?jīng)營。
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四大創(chuàng)新建議
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土地流轉(zhuǎn)信托是信托公司的一項重要創(chuàng)新業(yè)務(wù)。十八屆三中全會開啟的新一輪
土地改革將改善土地資源配置，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出城鎮(zhèn)化是解決農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題的中央途徑，在此新背景下，信托公司將圍繞土地制度創(chuàng)新進行多元化、多層次的信托產(chǎn)品創(chuàng)新，服務(wù)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化。同時應(yīng)充分認(rèn)識農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)未來市場以及改革的不確定性、業(yè)務(wù)層面的復(fù)雜性與不確定性，嚴(yán)格控制風(fēng)險和防患于未然。
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首先，應(yīng)協(xié)調(diào)好國家、經(jīng)營者與農(nóng)民三者之間的利益關(guān)系，獲得政府信用支持。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，要協(xié)調(diào)國家、經(jīng)營者與農(nóng)民在農(nóng)村土地收益分配中的關(guān)系。土地信托的開展離不開政府的信用支持。只有協(xié)調(diào)好相關(guān)利益關(guān)系，土地信托的開展可以促進農(nóng)村勞動力有序流動，加速新型城鎮(zhèn)化進程、變革農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，促進中國
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)崛起、可以完善農(nóng)村社保體系，維護農(nóng)村和諧穩(wěn)定、最終擴展
農(nóng)民增收的新路徑。
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其次，需因地制宜，選擇適合當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展的土地流轉(zhuǎn)模式。我國不同地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化的發(fā)展極不均衡，以及城市化、人口增長、宜農(nóng)土地資源及
土地開發(fā)歷史的地區(qū)性差異也比較明顯，這就造成了不同地區(qū)的土地具有不同的利用方式和不同的價值,不同地區(qū)形成了氣、水、熱、土壤、植被等自然要素的不同組合及錯綜復(fù)雜的地域差異。這些自然條件都是信托公司在開展土地信托時不得不認(rèn)真對待的制約因素。
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在土地信托發(fā)展初期，可由信托公司選擇基礎(chǔ)較好、實踐難度較小的區(qū)域開展試運行工作。但要注意在充分尊重農(nóng)戶意愿的基礎(chǔ)上。首先要綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟實力的強弱、社會保障制度的完善程度、法律法規(guī)的健全程度、農(nóng)村
土地市場的發(fā)育程度、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村剩余勞動力的能力、農(nóng)業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度、政府政策及政策的執(zhí)行力度等因素。在土地流轉(zhuǎn)模式改革中，根據(jù)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色，開發(fā)各區(qū)域的名、特、優(yōu)產(chǎn)品，建設(shè)各具特色的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，為城市豐富菜籃子建立生產(chǎn)、加工、流通基地，增大
農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)規(guī)模并保證農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)后的收益有較大幅度增長。
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再次，應(yīng)設(shè)計相應(yīng)配套措施，降低
土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險。土地流轉(zhuǎn)的確存在著風(fēng)險，農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)中的風(fēng)險包括合規(guī)與管理風(fēng)險、流動性風(fēng)險、市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、信息不對稱風(fēng)險、生態(tài)風(fēng)險及經(jīng)營風(fēng)險等。農(nóng)用土地的流轉(zhuǎn)會導(dǎo)致糧食安全問題的發(fā)生；土地流轉(zhuǎn)的方式之一股份制也存在配套問題，即產(chǎn)權(quán)問題；農(nóng)民的生存保障也面臨風(fēng)險等。在土地流轉(zhuǎn)過程中的利益博弈，很容易引起矛盾沖突。因此，必須設(shè)計一系列的配套措施降低風(fēng)險。
土地流轉(zhuǎn)方式的改革，必須滿足兩個基本條件，保障糧食安全、農(nóng)民生產(chǎn)生活水平有所提高。
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最后，需要構(gòu)建和完善土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)體系。信托公司在土地信托運營過程中，負(fù)責(zé)項目的中后期增值服務(wù)管理，包括優(yōu)選中介機構(gòu)提供技術(shù)支持，同時，信托公司將嚴(yán)格按照農(nóng)業(yè)資源保護的要求，控制環(huán)境污染，持續(xù)改良農(nóng)用地土壤，從而符合集體利益和農(nóng)民的根本利益。要順應(yīng)農(nóng)村
土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展需要，完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織，充分利用各種信息網(wǎng)絡(luò)，建立健全土地資源供需雙方的信息發(fā)布、獲取平臺，完善土地勘測、估價、法律咨詢、合同管理等業(yè)務(wù)，提高服務(wù)能力來滿足農(nóng)民的需求，發(fā)揮資源整合能力，成為土地、資金、技術(shù)等生產(chǎn)要素配置的核心承載平臺，使各種生產(chǎn)要素以最佳的方式相互配置并形成市場價值。
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一旦
新型農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在信托的參與下在全國有序、高效地開展起來，城鎮(zhèn)化將得到來自廣大農(nóng)村一端的強有力的支撐，我們將看到隨著土地流轉(zhuǎn)帶來的人口奔流的是一個個對夢想和成功的追求，中國經(jīng)濟將破解二元結(jié)構(gòu)形成
城鄉(xiāng)發(fā)展一體化。（作者系北京國際信托有限公司首席研究員兼研究發(fā)展中心總經(jīng)理）
