第一章 總則
第一條為引導我市農(nóng)村居民科學建房，改善農(nóng)村居民居住環(huán)境，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)統(tǒng)籌發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《海南省人民政府關于加強村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理工作的意見》（瓊府〔2011〕53號）、《海南省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》、《海南省農(nóng)村居民建房審批辦法》（瓊府辦〔2012〕130號）、《建筑工程施工許可管理辦法》及有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本市行政轄區(qū)范圍內(nèi)在農(nóng)民集體所有的土地上新建、改建、擴建住宅的，按本辦法執(zhí)行。
第三條市國土環(huán)境資源局負責本市農(nóng)村居民建房用地的統(tǒng)一管理和指導；市住房保障與房產(chǎn)管理局負責全市農(nóng)村居民建房的產(chǎn)權登記；市住房和城鄉(xiāng)建設局負責農(nóng)村居民建房的業(yè)務指導和管理，負責辦理職責范圍內(nèi)的《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》；鎮(zhèn)人民政府負責辦理本轄區(qū)職責范圍內(nèi)的《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》和《鄉(xiāng)村建設工程施工許可備案證》，負責本轄區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)村居民建房活動的監(jiān)督管理工作,協(xié)助市住房和城鄉(xiāng)建設局辦理規(guī)劃報建、施工報建、質(zhì)量安全監(jiān)督、竣工驗收及備案等手續(xù)，協(xié)助市住房保障與房產(chǎn)管理局辦理房產(chǎn)登記手續(xù)；鎮(zhèn)人民政府、村委會要加強監(jiān)督，依法對農(nóng)村居民建房過程中出現(xiàn)的違法建設行為進行查處和糾正。
第四條農(nóng)村居民建房堅持先規(guī)劃、后建設、統(tǒng)一安排、節(jié)約用地的原則。選址必須符合鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃的要求；城中村內(nèi)選址的,必須符合經(jīng)批準的城中村改造修建性詳細規(guī)劃。
第五條農(nóng)村居民建房應當遵循“一戶一宅”原則，一戶只能擁有一處劃撥宅基地，且每戶宅基地占地面積不超過175平方米。
第二章 農(nóng)村居民建房相關規(guī)定
第六條農(nóng)村居民建房須依照有關法律法規(guī)依法取得宅基地的集體土地使用權。非農(nóng)業(yè)戶口居民原有、繼承或合法取得的農(nóng)村房屋，房屋產(chǎn)權沒有變化的，可以依法確定其房屋宅基地的集體土地使用權。
第七條農(nóng)村居民依法取得宅基地的集體土地使用權后，應遵守以下義務：保護和合理利用宅基地；不得擅自改變宅基地的用途；不得妨害相鄰權；不得妨害公共利益。
第八條農(nóng)村居民建房應以低層為主，不得超過三層，每戶總建筑面積不超過400平方米。農(nóng)村居民建房應留有適當?shù)脑郝淇臻g，建筑基底面積不宜大于宅基地面積的75%。農(nóng)村居民利用已有宅基地或在原有舊宅基地上進行翻修新建的，原宅基地面積超過175平米，超出175平方米部分用地的容積率不得大于1.5，且總建筑面積不超過600平方米。
第九條城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃區(qū)覆蓋范圍內(nèi)的“城中村”和位于城郊結合部、公路鐵路兩側、開發(fā)區(qū)和重點項目建設區(qū)周圍、旅游景區(qū)和重點旅游規(guī)劃區(qū)附近村莊的農(nóng)村居民建房，鼓勵通過整合宅基地集中興建多聯(lián)體、多層或公寓式住宅。
第十條地處洪澇、地震、臺風、滑坡等自然災害易發(fā)地區(qū)的村莊，農(nóng)村居民選址建房應按村莊規(guī)劃中制定的防災抗震措施執(zhí)行。
第十一條農(nóng)村居民在城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃區(qū)主要道路（國道、旅游公路、市政道路）兩側建房的，應滿足片區(qū)控制性詳細規(guī)劃對建筑高度、立面、色彩的具體要求。
第十二條農(nóng)村居民建房應在村莊規(guī)劃指導下進行。市住房和城鄉(xiāng)建設局要結合本地實際和發(fā)展需要，組織設計單位制定我市村鎮(zhèn)居民住宅的推薦建筑設計圖集，或購買其他符合我市建設條件的居民住宅建筑設計圖集，免費提供給建房戶。建房戶也可委托具有相應資質(zhì)的建筑設計單位進行獨立設計。市住房和城鄉(xiāng)建設局要加強對鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所和施工人員的培訓，提高建設管理和技術水平。
第十三條農(nóng)村居民在2016年12月31日前辦理報建手續(xù)的，房屋建成并經(jīng)驗收合格后，其所在鎮(zhèn)政府應按竣工備案面積給予每平米30元的報建獎勵，該費用納入市本級財政預算。
屬于農(nóng)村危房改造并辦理報建手續(xù)的，由市住房保障與房產(chǎn)管理局將其納入農(nóng)村危房改造補助對象。補助資金由市住房保障與房產(chǎn)管理局負責撥付到位。
已經(jīng)享受危房改造政策的建房戶不再享受每平米30元的報建獎勵。
第三章 農(nóng)村居民建房審批程序
第十四條符合下列情形的，依法取得宅基地的集體土地使用權后，可以申請新建房：
（一）國家建設、征地搬遷、災毀等需要建房的；
（二）城市基礎設施建設，實施村鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村改造、危房改造，必須調(diào)整搬遷的；
（三）人均住房面積少于20平米且現(xiàn)有住房不宜改建或擴建的；
（四）在新申請宅基地上建房、在原有宅基地上拆舊房建新房、拆舊房后在新申請宅基地異址建新房，且符合規(guī)劃要求的；
（五）回原籍鄉(xiāng)村落戶的退休職工、退伍軍人和離退休干部，以及回家鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，需要使用集體所有的土地建住宅的；
（六）按有關法律法規(guī)可以申請建房的其他情形。
第十五條有下列情形之一的，不予審批新建房：
（一）出售、出租、贈送住房的；
（二）參與私分、私占和非法買賣土地的；
（三）將原有住宅改作其他用房后造成住房困難的；
（四）已有住房，人均建筑面積超過規(guī)定標準的；
（五）宅基地有糾紛的；
（六）擬選址已確定為國有建設用地征用范圍的；
（七）不服從按村鎮(zhèn)規(guī)劃統(tǒng)一安排用地的；
（八）依照有關法律法規(guī)不符合條件的其他情形。
第十六條農(nóng)村居民建房的規(guī)劃審批程序。
農(nóng)村居民應持集體土地使用權證、宗地坐標資料、戶口簿（或身份證）、房屋設計圖紙，辦理建房的規(guī)劃審批。
（一）在城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃區(qū)范圍外的行政村、自然村的農(nóng)村居民自建房屋，由鎮(zhèn)人民政府在受理之日起10個工作日內(nèi)審批核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》并備案。
（二）在城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃區(qū)覆蓋范圍內(nèi)的“城中村”農(nóng)村居民建房，或因省市重點項目建設需要整體搬遷安置的村莊居民建房，由鎮(zhèn)人民政府委托具備相應資質(zhì)的單位編制修建性詳細規(guī)劃，經(jīng)專家論證通過并報市人民政府審批同意后，按規(guī)劃組織實施建設，由鎮(zhèn)人民政府在受理之日起10個工作日內(nèi)審批核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》并備案。
（三）除萬城鎮(zhèn)外其它各鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，國道、市政道路兩側的農(nóng)村居民建房，由鎮(zhèn)人民政府在受理之日起10個工作日內(nèi)審批核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》并備案。
（四）在萬城鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，國道、市政道路兩側的農(nóng)村居民建房，由市住房和城鄉(xiāng)建設局在受理之日起10個工作日內(nèi)審批核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》并備案。
第十七條農(nóng)村居民建房的建設審批程序。
已辦理建房規(guī)劃審批的建房戶，按下述程序辦理建房的建設審批。
（一）房屋總建筑面積在300平方米以下的，由鎮(zhèn)人民政府在受理之日起10個工作日內(nèi)核發(fā)《鄉(xiāng)村建設工程施工許可備案證》并備案。
（二）房屋總建筑面積在300平方米及以上的，由市住房和城鄉(xiāng)建設局在受理之日起10個工作日內(nèi)審批核發(fā)《建筑工程施工許可證》并備案。
（三）萬城鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，國道、市政道路兩側的農(nóng)村居民建房，由市住房和城鄉(xiāng)建設局在受理之日起10個工作日內(nèi)審批核發(fā)《建筑工程施工許可證》并備案。
第十八條質(zhì)量安全監(jiān)督。
（一）已辦理施工備案手續(xù)或領取《建筑工程施工許可證》準備建設的建房戶，開工前應按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證要求放線。在基礎軸線放線時，建房戶應書面告知鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所。鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所接到書面申請之日起5個工作日內(nèi)對放線情況現(xiàn)場核驗，未經(jīng)核驗不得開挖基槽施工。鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所逾期不派人到現(xiàn)場核驗，視為同意。
（二）凡屬鎮(zhèn)人民政府核發(fā)《鄉(xiāng)村建設工程施工許可備案證》的農(nóng)村居民建房，由鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所負責日常的質(zhì)量安全監(jiān)督工作。
（三）凡屬市住房和城鄉(xiāng)建設局審批核發(fā)《建筑工程施工許可證》的農(nóng)村居民建房，由萬寧市質(zhì)量安全監(jiān)督站負責日常的質(zhì)量安全監(jiān)督工作。
第十九條竣工驗收。
（一）凡屬鎮(zhèn)人民政府核發(fā)《鄉(xiāng)村建設工程施工許可備案證》的農(nóng)村居民建房，竣工后，建房戶應向鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所提出驗收申請，由鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所組織具有施工員上崗證的施工人員進行竣工驗收，并報鎮(zhèn)人民政府備案。
（二）凡屬市住房和城鄉(xiāng)建設局審批核發(fā)《建筑工程施工許可證》的農(nóng)村居民建房，竣工后，建房戶應向市住房和城鄉(xiāng)建設局提出驗收申請，由市住房和城鄉(xiāng)建設局組織萬寧市質(zhì)量安全監(jiān)督站和施工、設計、監(jiān)理等單位進行竣工驗收并備案。
（三）凡屬未經(jīng)竣工驗收備案或驗收不合格的建設工程，不得投入使用，并不予辦理產(chǎn)權登記。
第二十條驗收合格后，建房戶應持《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》、《鄉(xiāng)村建設工程施工許可備案證》或《建筑工程施工許可證》、竣工驗收備案表，向鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所申請辦理《房屋所有權證》，由鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所分批次向市住房保障與房產(chǎn)管理局申請核發(fā)《房屋所有權證》。
建房戶也可持相關材料直接向市住房保障與房產(chǎn)管理局申請核發(fā)《房屋所有權證》。
第四章 相關法律責任
第二十一條村民弄虛作假或以欺詐手段獲取宅基地建房的，按違法建筑處理，并依照有關法律法規(guī)追究其法律責任。構成犯罪的，移交司法機關處理。農(nóng)村居民建房，應當在依法取得的宅基地面積范圍內(nèi)按照經(jīng)審批的施工圖紙建房，超出宅基地面積或未按審批圖紙進行施工建房的，視為違法建筑，按違法建設處理。
第二十二條鎮(zhèn)人民政府對農(nóng)村居民建房實行監(jiān)督、巡查管理，并建立農(nóng)村村民違規(guī)建房舉報制度。設立舉報箱、舉報電話，接受群眾監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)違規(guī)違法用地建房或超標準建房的，鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理所、村委會要及時制止，并向鎮(zhèn)人民政府報告，依法進行處理。
第二十三條有關單位相關工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，按規(guī)定給予行政和紀律處分。構成犯罪的，移交司法機關處理。
第二十四條農(nóng)村居民申請建房，有關部門不得收取法律法規(guī)規(guī)定之外的其它費用；依法應當收取的費用，必須嚴格按照物價部門核準的收費項目和標準收??；違規(guī)收取費用的，按有關規(guī)定進行處理。
第五章 附則
第二十五條本辦法自2015年7月1日起施行，具體應用中的問題由市住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。
