摘要： 2016年去庫存成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要任務(wù)，從中央到地方出臺(tái)了一系列力度不等的政策來刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。不過河南建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)、全國(guó)政協(xié)委員胡葆森認(rèn)為把政策刺激重點(diǎn)放在需求上只能實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)的去化效果，房
2016年去庫存成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要任務(wù)，從中央到地方出臺(tái)了一系列力度不等的政策來刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。不過河南建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)、全國(guó)政協(xié)委員胡葆森認(rèn)為把政策刺激重點(diǎn)放在需求上只能實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)的去化效果，房地產(chǎn)去庫存關(guān)鍵要靠供給側(cè)改革，減少房地產(chǎn)開發(fā)的行政干預(yù)，改變之前的資源錯(cuò)配問題。
胡葆森認(rèn)為，目前房地產(chǎn)相對(duì)過剩的根本原因是是長(zhǎng)期以來的供需錯(cuò)配造成的。開發(fā)商和購(gòu)房者的投資、購(gòu)買行為很大程度上不是依據(jù)市場(chǎng)信號(hào)，而是依據(jù)政府價(jià)格信號(hào)進(jìn)行；房地產(chǎn)催發(fā)的土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)，使地方政府由公共人角色，轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)土地資本、追求土地收益最大化的經(jīng)濟(jì)人；房地產(chǎn)過剩與我國(guó)資源要素市場(chǎng)化改革滯后相關(guān)，房地產(chǎn)的兩大資源供給，土地和金融都來源于政府；房地產(chǎn)過剩也和現(xiàn)階段不同城市的資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分化以及人口流入、流出的城鎮(zhèn)化特征密切相關(guān)。
解決上述問題要進(jìn)行供給側(cè)改革，而不是僅僅對(duì)需求端進(jìn)行刺激。胡葆森在去庫存的供給側(cè)改革方面提出4點(diǎn)建議。
科學(xué)控制增量 大幅減少保障安置房建設(shè)
地方政府普遍對(duì)土地財(cái)政有較強(qiáng)依賴性，對(duì)城市發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度、經(jīng)濟(jì)承受能力缺乏科學(xué)論證，相對(duì)于需求的增長(zhǎng)而言推地量偏大，從而造就房地產(chǎn)去庫存“邊去邊增”怪象。
由此建議，各級(jí)國(guó)土部門切實(shí)履行職責(zé)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，制定客觀、科學(xué)的城市發(fā)展規(guī)劃。與此同時(shí)，減少房地產(chǎn)開發(fā)的行政干預(yù)，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、民眾消費(fèi)能力、稅費(fèi)調(diào)節(jié)力度成為房地產(chǎn)供給側(cè)的“調(diào)控器”和“指南針”。
各級(jí)政府應(yīng)建立房地產(chǎn)開發(fā)跟蹤監(jiān)管機(jī)制，確保房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、速度與城市增長(zhǎng)規(guī)模、居民收入和人口增長(zhǎng)相適應(yīng)，消除土地供應(yīng)過?，F(xiàn)象。
大幅減少或停止保障安置房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)；將貨幣化補(bǔ)償和補(bǔ)貼作為主要方式，收購(gòu)合適的商品住宅用作保障房、安置房。
減稅降費(fèi)是第一要?jiǎng)?wù)
減稅降費(fèi)是供給側(cè)改革的第一要?jiǎng)?wù)。近日，國(guó)家財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。從2月22日起，除了一線城市，其他城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅征收比例將降低。此項(xiàng)舉措有效降低了交易成本，提高了市場(chǎng)主體的積極性。但應(yīng)看到，房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收在整體稅收收入中仍占到30%，開發(fā)商受制于拿地成本及稅費(fèi)支出，產(chǎn)品價(jià)格下降空間有限。
于此，建議國(guó)家加大財(cái)稅體制改革力度，并結(jié)合“營(yíng)改增”，科學(xué)合理分配稅源，建立中央與地方政府財(cái)稅與事權(quán)相匹配的財(cái)稅體制，消除地方政府對(duì)土地財(cái)政過度依賴，為降低房地產(chǎn)業(yè)整體成本及去庫存提供前提條件。
優(yōu)化用地結(jié)構(gòu) 允許多余房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)換用途
所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要依靠土地承載，供給側(cè)改革也必然要求在用地政策上得到落實(shí)。過去幾年為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，部分縣市住宅用地供應(yīng)量過大，而新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地以及養(yǎng)老、綠色健康、文化旅游等民生項(xiàng)目用地滿足度不高，形成了需求與供給的錯(cuò)配。
為從根源上去化庫存，一方面，建議各級(jí)政府清理處置批而未供和閑置土地，鼓勵(lì)新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)利用低效存量地；另一方面，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地，允許多余房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)換用途。
在房地產(chǎn)庫存明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可將未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)換用途，引導(dǎo)其用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、綠色健康產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)。對(duì)按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款。
對(duì)不同企業(yè) 融資成本差異化
供給側(cè)改革并非是忽視需求，而是根據(jù)真實(shí)需求創(chuàng)造有效供給。目前應(yīng)客觀看到，一邊是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫存壓力，另一邊則是市場(chǎng)需求趨于多元化、細(xì)分化，隨著地產(chǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)升級(jí)，對(duì)品質(zhì)地產(chǎn)的新興需求缺少有效供給。
基于這一現(xiàn)狀，各級(jí)政府應(yīng)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)品牌企業(yè)降低融資成本，合理引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)方式。
首先，對(duì)兼并重組交易過程中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅清算方法進(jìn)行優(yōu)化，鼓勵(lì)優(yōu)秀企業(yè)兼并管理不善、效益不佳的“僵尸企業(yè)”，提高供給體系的整體質(zhì)量和效率。
其次，加大政策傾斜、拿地優(yōu)惠力度，鼓勵(lì)企業(yè)探索養(yǎng)老、健康、文化旅游等特色地產(chǎn)開發(fā)模式；引導(dǎo)企業(yè)加大對(duì)綠色節(jié)能、智能化、住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品的研發(fā)投入，提升供給側(cè)的產(chǎn)品制造、升級(jí)能力。
最后，制定適宜的產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)升級(jí)，為用戶打造全新的人居服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。從而在產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)升級(jí)的基礎(chǔ)上創(chuàng)造、引領(lǐng)并滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的新需求，高效高質(zhì)去化庫存。
