土地流轉信托，是指在堅持土地集體所有制和保障農(nóng)民承包權的前提下，由政府出資設立的信托中介服務機構接受農(nóng)民的委托，按照土地使用權市場化的需求，通過規(guī)范的程序將土地經(jīng)營權在一定期限內(nèi)依法自愿、有償轉讓給其他公民或法人進行農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動。
土地信托是土地流轉中一項制度創(chuàng)新，是深化農(nóng)村土地經(jīng)營機制的必然需求，也是促進土地使用權規(guī)范有序流轉的必由之路 。
據(jù)了解，上海首個土地流轉信托項目由上海周浦鎮(zhèn)政府、周浦鎮(zhèn)界浜村委會、上海周浦農(nóng)業(yè)投資管理有限公司、交銀國際信托有限公司等多方共同參與成立的周浦鎮(zhèn)四季花海土地流轉信托項目于2015年12月9日正式簽約。簽約后的四季花海生態(tài)園，將以上海界浜蔬果專業(yè)合作社為經(jīng)營主體，借鑒法國普羅旺斯薰衣草花海、荷蘭郁金香花海等世界十大花海的成功經(jīng)驗和運作方式經(jīng)營管理，成為上海迪士尼西大門的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游項目。此項目涉及土地面積371.766畝，由交銀國信以上述土地承包經(jīng)營權作為信托財產(chǎn)設立“交銀國信·周浦花海土地承包經(jīng)營權流轉單一信托”，交銀國信將作為信托計劃受托人對信托財產(chǎn)進行管理，并將該信托財產(chǎn)出租給運營方界浜蔬果專業(yè)合作社，由其開發(fā)花海生態(tài)園并進行后續(xù)運營管理。周浦農(nóng)投將作為農(nóng)戶的總代表，直接與交銀國信合作。農(nóng)戶則從初始流轉年度起，每畝地每年將享受土地流轉基價1800元和每年遞增5%的土地流轉收益，還可與界浜蔬果專業(yè)合作社簽訂協(xié)議，繼續(xù)在四季花海生態(tài)園工作，在原有經(jīng)營性收入的基礎上增加了工資性收入，大大提高了農(nóng)戶的經(jīng)濟收益。
但據(jù)業(yè)內(nèi)專家表示，土地流轉信托同樣有幾個難題需要解決，一是持續(xù)盈利來源，因為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資額度大、周期較長、收益和獲利慢、風險較高，信托公司本身經(jīng)營農(nóng)地的能力也有所局限。二是風險控制問題，信托產(chǎn)品本身要確保農(nóng)戶的相關利益、無論從流轉的費用還是后期每年遞增的收益都是龐大的數(shù)目，如果不能滿足農(nóng)戶的利益那么很容易出現(xiàn)經(jīng)營風險和群體事件的產(chǎn)生，因此需要提早做好預防及規(guī)劃。
